Immobilien Tessin

Bestehende Festhypotheken


Die Mehrheit der Liegenschaften sind heute in Form von Festhypotheken finanziert. Dies dürfte auch bei Ferienobjekten im Tessin der Fall sein.

Festhypotheken können im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft zu einer teuren Angelegenheit werden, denn die Bank lässt sich für „entgangene Gewinne“ entschädigen.

Wie sich solche Ausstiegskosten berechnen und ob es eine günstigere Alternative zur Auflösung gibt, zeigt das nachfolgende Rechenbeispiel:

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Im Jahre 2002 wurde eine Festhypothek von  CHF 500'000  für 6 Jahre zu 4.25% abgeschlossen.

Variante Auflösung der Hypothek
Nachdem man sich mit einem Kaufinteressenten über den Preis des Hauses geeinigt hat, würde die Bank einer Auflösung der Festhypothek nur zustimmen, wenn eine Ausstiegsentschädigung von CHF 39'750 bezahlt wird.
Dies deshalb, weil sie den Betrag der zurückgezahlten Festhypothek (4.25%) selber nur noch zu 1.60% anlegen kann.
Würde diese Ablösesumme bezahlt, kann sie vom  steuerbaren Einkommen abgezogen werden, was einer Steuereinsparung von CHF 9'900  entspricht. Netto, also nach Steuern kostet diese Variante demnach CHF 29'850 .

Variante Übernahme durch Käufer
Eine Alternative besteht darin, die Festhypothek auf den neuen Eigentümer zu übertragen.
Eine solche Übernahme ist bei den meisten Banken problemlos möglich.
Der Käufer muss allerdings die Kreditrichtlinien der Bank betreffend Einkommen und Eigenkapital erfüllen.
Zudem muss er die ganze Festhypothek übernehmen. Dies ist dann problematisch, wenn er weniger Hypotheken wünscht oder eine andere Laufzeit der Festhypothek möchte.
Ist er mit diesen Bedingungen jedoch einverstanden, möchte er natürlich nicht 4.25% Zins zahlen, wenn er heute eine 3-jährige Festhypothek für 2.8% erhält. Den Zinsnachteil von 1.45% bzw. CHF 21'750  in 3 Jahren abzüglich seiner Steuereinsparung von CHF 5'400  (er kann steuerlich ja 4.25% und nicht nur 2.80% geltend machen) wird deshalb der Verkäufer übernehmen müssen.
Vergleicht man die beiden Varianten, ist eine Übernahme der Festhypothek durch den Käufer über CHF 13'500  günstiger, als wenn der Bank eine Ausstiegsentschädigung bezahlt werden muss. Wenn der Käufer für eine Übernahme der Hypothek noch etwas Motivation benötigt, kann man allenfalls die eingesparten CHF 13'500  mit ihm teilen.


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Was gibt es sonst noch zu beachten:

• Eine Übernahme sollte der Bank rechtzeitig mitgeteilt werden.
• Handelt es sich um eine ältere Liegenschaft, kann die Bank eine Übernahme dazu verwenden, das Objekt neu einzuschätzen. Dies könnte sich auf die Aufteilung der 1. und 2. Hypothek negativ auswirken.
• Erhält der neue Eigentümer ein anderes Rating (individuelle Risikomarge) von der Bank, könnte dies unter Umständen trotz laufendem Festhypothekarvertrag zu einem anderen Zinssatz (+/- 0.25%) führen.
• Verkauft man seine Liegenschaft und erwirbt gleichzeitig ein neues Objekt, ist die beste Variante, wenn man die Festhypothek auf das neue Objekt übertragen lässt.
• Eine neutrale Beratung hilft in vielen Fällen, für Käufer und Verkäufer eine gute Lösung zu finden
• Möchte der Käufer die Hypothek trotzdem nicht übernehmen, sollte man von der Bank unbedingt eine detaillierte Berechnung der Ausstiegsentschädigung verlangen, da diese oft "sehr grosszügig" gestaltet wird.

Gekürzte Version eines Artikels von A. Wenger, Leiter Hypothekarberatung im VZ VermögensZentrum mit ausdrücklicher Bewilligung des Autors