Sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer stellt sich als erste und wichtigste Frage die Definition des Marktwertes einer Immobilie
Die Terminologie im Schätzungswesen hat in der Vergangenheit viel Unklarheit hervorgebracht.
Verkehrswert, Realwert, Marktwert, Ertragswert, Reproduktionswert, Discounted-Cash-Flow, hedonische Preisbestimmung, etc., was ist nun für den Verkäufer und den Käufer wichtig ?
Realwert
Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert:
Der Gebäudezeitwert entspricht den Baukosten, die für die Neuerstellung eines gleichen Gebäudes im gleichen Ausbaustandard zum Schätzungszeitpunkt anfallen würden abzüglich der Entwertungen (=Abschreibungen)
Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung, Ausbau usw. Dieser Wert wird mittels Lageklasse ermittelt.
Bei unüberbauten Grundstücken resp. Bauland wird auf die nach Zonenzuteilung mögliche maximale Nutzung abgestellt.
Der Realwert steht bei privat genutztem Wohneigentum für die Banken und die Versicherungen im Vordergrund, berücksichtigt allerdings für eine Preisbestimmung die aktuelle Nachfrage- und Marktsituation zu wenig.
Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung, Ausbau usw. Dieser Wert wird mittels Lageklasse ermittelt.
Bei unüberbauten Grundstücken resp. Bauland wird auf die nach Zonenzuteilung mögliche maximale Nutzung abgestellt.
Der Realwert steht bei privat genutztem Wohneigentum für die Banken und die Versicherungen im Vordergrund, berücksichtigt allerdings für eine Preisbestimmung die aktuelle Nachfrage- und Marktsituation zu wenig.
Ertragswert
Der Ertragswert entspricht dem nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft (kapitalisierter Mietwert). Dabei werden die jährlichen Mieterträge mit einem bestimmten Satz (Kapitalisierungssatz) kapitalisiert.
Der konventionelle Ertragswert basierend auf einem theoretisch erzielbaren Mietzins kann für Zweitimmobilien nur unvollständige Indikationen liefern, denn wenn diese als Ferienwohnungen (wochenweise Vermietung) angeboten werden, sind mögliche Erträge evt. deutlich höher.
So ist es durchaus möglich, eine Eigentumswohnung in einem Condominio zu erwerben, diese von der Verwaltung vermieten zu lassen und (nebst der Eigennutzung währen einiger Wochen) eine praktisch 100 %-ige Kostendeckung durch die Vermietung zu erreichen.
Wir berechnen und verwenden bei der Schätzung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern sowohl den Mietzins bei einer Festvermietung als auch bei wochenweiser Vermietung. Durch die Grosse Zahl von Ferienobjekten, die wir auf www.casafile.ch präsentieren, sind wir in der Lage, einen realistischen Ertragswert auch bei wochenweiser Vermietung zu bestimmen.
.
.
casafile verwendet zur Absicherung eines Schätzungsresultates (Realwert und Ertragswert) oft zusätzlich die hedonische Methode
Diese basiert auf den effektiv bezahlten Preisen bei Handänderungen sowie einem statistischen Verfahren (multiple Regression). Die Methode ermittelt den Marktwert einer Liegenschaft anhand verschiedener Merkmale (z.B. Fläche, Lage, Alter etc.).
Allerdings können bei der hedonistischen Methode nicht alle Aspekte (z.B.Architektur, Aussicht, Einteilung, Unterhaltszustand, etc.) berücksichtigt werden, was nur eine Kontrolle eines Schätzungsresultates, das mit konventionellen Techniken ermittelt wurde, ermöglicht. Das Resultat ist eine Bandbreite von .... bis ....
Diese basiert auf den effektiv bezahlten Preisen bei Handänderungen sowie einem statistischen Verfahren (multiple Regression). Die Methode ermittelt den Marktwert einer Liegenschaft anhand verschiedener Merkmale (z.B. Fläche, Lage, Alter etc.).
Allerdings können bei der hedonistischen Methode nicht alle Aspekte (z.B.Architektur, Aussicht, Einteilung, Unterhaltszustand, etc.) berücksichtigt werden, was nur eine Kontrolle eines Schätzungsresultates, das mit konventionellen Techniken ermittelt wurde, ermöglicht. Das Resultat ist eine Bandbreite von .... bis ....
| < Zurück | Weiter > |
|---|
